Quem Paga o Seguro Fiança, o Locador Ou o Locatário?

Entenda a responsabilidade pelo seguro fiança e como isso impacta locadores e locatários

O seguro fiança locatícia é uma modalidade de garantia muito utilizada no mercado de aluguel de imóveis no Brasil. Ele funciona como uma alternativa ao tradicional depósito caução ou à fiança de terceiros (fiador) e tem como objetivo assegurar ao locador o recebimento de aluguéis e encargos caso o inquilino não cumpra com as obrigações previstas no contrato. Embora o objetivo principal seja facilitar a locação e trazer mais segurança para o proprietário, a forma de pagamento e as condições variam bastante conforme o acordo entre as partes e as regras adotadas pela seguradora. Neste artigo, vamos explorar quem normalmente paga o prêmio do seguro fiança, como esse custo é calculado e quais são as melhores práticas para quem busca negociar essa garantia.

O que é o seguro fiança locatícia?

O seguro fiança locatícia é uma garantia oferecida por uma seguradora que, em caso de inadimplência do locatário, cobre ao menos os aluguéis e encargos previstos no contrato, até o limite estabelecido na apólice. Em vez de o locador depender de um fiador ou de pagar um depósito alto, ele recebe a garantia de que terá o recebimento dos valores devidos, mesmo que o inquilino falhe com as obrigações. A apólice é contratada pelo locatário, que paga o prêmio à seguradora ou por meio de pagamentos parcelados, conforme o plano escolhido. O locador, por sua vez, recebe a proteção financeira necessária para a continuidade do aluguel, com a vantagem de eliminar a necessidade de fiador tradicional.

Vale destacar que o seguro fiança não é um pagamento único que some ao aluguel. Ele é uma operação de seguro com regras específicas, incluindo cobertura de inadimplência, encargos legais e, às vezes, custos de emissão. Além disso, muitas seguradoras oferecem serviços adicionais, como acompanhamento de sinistros, prazos de carência e períodos de validação da reivindicação, que influenciam diretamente no custo total para o inquilino.

Resumo: o custo do seguro fiança depende de vários fatores — desde o valor do aluguel até o perfil de crédito — e, portanto, a negociação entre locador e locatário é essencial para definir quem efetivamente arca com o prêmio.

Quem costuma pagar o prêmio: locatário, locador ou outra forma de acordo?

A prática mais comum é que o locatário seja o responsável pelo pagamento do prêmio do seguro fiança. Como a finalidade da garantia é proteger o locador contra inadimplência, o inquilino, ao solicitar a locação com essa garantia, normalmente assume o custo do seguro. Em termos práticos, o locatário paga a seguradora, seja de forma única no momento da assinatura da apólice ou em parcelas durante o período de vigência do contrato.

Contudo, é possível encontrar situações em que o locador aceita arcar com o custo do prêmio ou oferece condições especiais para fechar a locação. Esses cenários costumam ocorrer como parte da estratégia de atração de inquilinos, principalmente em mercados com alta oferta de imóveis ou quando o locador deseja reduzir entraves de aprovação. Além disso, algumas propostas de locação permitem dividir o custo entre as partes, ou incorporar o valor do prêmio ao cancelamento de multas contratuais em caso de rescisão antecipada, conforme negociação entre as partes e aprovação pela seguradora.

É importante reforçar que, independentemente de quem peça a apólice, o custo do seguro fiança pode aparecer na documentação de forma explícita ou embutido no valor do aluguel mensal, dependendo do formato contratado pela imobiliária ou pela própria seguradora. Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é fundamental esclarecer quem pagará o prêmio, em que parcelas, qual é o valor total esperado e quais as coberturas efetivas da apólice.

Como o valor é calculado e quando ele vence

O cálculo do prêmio do seguro fiança é definido pela seguradora com base em uma série de variáveis que refletem o risco de inadimplência e a natureza da locação. Entre os principais fatores estão:

• Valor do aluguel e encargos previstos no contrato;
• Prazo de vigência da locação (tempo atual do contrato);
• Perfil de crédito do locatário (histórico, renda comprovada, emprego estável, entre outros dados exigidos pela seguradora);
• Tipo de imóvel e localização (mercados com maior violência de inadimplência podem ter prêmios superiores);
• Garantias adicionais ou cláusulas específicas previstas no contrato (ex.: reajustes, sublocação, multas por rescisão);

Em termos práticos, as seguradoras costumam oferecer modalidades com pagamento único no início do contrato ou com parcelas mensais ao longo da vigência. A decisão entre pagamento único ou parcelado depende da disponibilidade financeira do locatário e da política da seguradora, bem como de eventuais condições comerciais do locador. Além disso, vale ficar atento aos prazos de carência, quando aplicável, que podem influenciar o início da cobertura efetiva em caso de sinistro.

Outro ponto relevante é que o pagamento do prêmio está, na prática, vinculado à proteção do ativo — o imóvel alugado — e não ao aluguel em si. Em caso de cobrança de aluguel de atraso, a seguradora pode cobrir o período até o limite acordado, mas o inquilino permanece responsável por reembolsar o valor ao Locador ou à seguradora, conforme a apólice. Por isso, a clareza contratual é essencial: o que está coberto, até que valor e por quanto tempo, e quais as responsabilidades de cada parte em caso de sinistro.

Impacto financeiro para locatário e locador

O impacto financeiro do seguro fiança pode variar consideravelmente de acordo com o plano escolhido e o perfil do inquilino. Em termos gerais, o prêmio anual pode representar uma parcela significativa do custo total da locação, especialmente em contratos com aluguel de alto valor ou prazos estendidos. Para o locatário, o custo do prêmio se soma aos encargos atuais do aluguel e, em alguns casos, pode ficar com o inquilino enquanto durar a vigência do contrato, alterando o custo efetivo mensal da locação.

Para o locador, a principal vantagem é a segurança de receber os aluguéis devidos, mesmo que o inquilino não cumpra com as obrigações. Em termos práticos, isso reduz o risco de inadimplência e facilita a gestão do portfólio de imóveis, especialmente em períodos de vacância ou instabilidade econômica. Contudo, é importante considerar que, se a apólice não for bem gerida ou se as garantias não abrangerem determinados encargos (multas, reajustes, danos à propriedade), o locador pode enfrentar custos adicionais ao acionar a seguradora, ainda que o aluguel seja regular.

Do ponto de vista do orçamento, uma comparação cuidadosa entre as opções de garantia ajuda a enxergar o custo-benefício. Em algumas situações, optar por um depósito caução ou por um fiador pode sair mais barato a curto prazo; em outras, o seguro fiança se mostra mais simples, rápido e com menos dependência de terceiros para aprovação. Além disso, a escolha da seguradora e o nível de atendimento ao cliente influenciam diretamente na experiência de contratação, no tempo de liberação da apólice e na facilidade de reivindicações em caso de sinistro.

Boas práticas para negociação do seguro fiança

Para quem negocia a locação, algumas práticas podem tornar a contratação mais eficiente e econômica. Seguem sugestões úteis, apresentadas de forma objetiva para facilitar a aplicação prática:

• Defina desde o início quem arcará com o prêmio e busque registrar esse acordo no contrato de locação, com clareza sobre valores, forma de pagamento e prazos.
• Solicite cotações de pelo menos duas ou três seguradoras para comparar tarifas, coberturas e prazos de carência. A comparação ajuda a evitar surpresas e a escolher a melhor relação custo-benefício.
• Verifique detalhadamente as coberturas da apólice: quais inadimplências são cobertas, se há cobertura para encargos condominiais, multas rescisórias e danos ao imóvel; confirme os limites de garantia.
• Analise as condições de rescisão e eventuais encargos para acréscimos, alterações de contrato ou renegociação ao longo do tempo; garanta que a renovação do seguro seja simples e previsível.

Essa abordagem evita conflitos durante a vigência do contrato e ajuda a manter foco na relação locacional, sem surpresas desagradáveis com custos adicionais ou com a exigência de reajustes contratuais não previstos originalmente.

Tabela de comparação rápida entre garantias de aluguel

Perspectivas legais e contratuais: o que observar

Além de entender quem paga o seguro fiança, é fundamental observar o que o contrato de locação estabelece sobre a garantia. Em termos jurídicos, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite diversas formas de garantia, inclusive o seguro fiança, desde que em conformidade com o que for acordado entre as partes e com as regras da seguradora. Por isso, atentar-se a cláusulas sobre:

• Limite de cobertura e validade da apólice;
• Períodos de carência e condições para reivindicação em caso de inadimplência;
• Procedimentos de comunicação de atrasos, notificações e notificações de sinistros;
• Condições de renovação do contrato de locação e continuidade da cobertura ao longo da nova vigência.

Quando bem estruturado, o contrato evita disputas e facilita a gestão da locação, tornando o processo mais previsível para ambas as partes. Em caso de dúvidas, consultar um corretor de seguros ou um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a esclarecer as particularidades da apólice escolhida e como as cláusulas influenciam o pagamento do prêmio.

Conclusão: escolha consciente e negociação inteligente

Em resumo, o seguro fiança é uma ferramenta eficaz para quem aluga imóveis, pois oferece segurança para o locador e simplicidade para o locatário na maioria dos cenários. A prática mais comum é que o locatário seja o responsável pelo pagamento do prêmio, mas situações de negociação permitem que o custo seja transferido total ou parcialmente para o locador, ou ainda compartilhado entre as partes. O essencial é ter clareza no contrato, comparar opções de seguradoras, entender as coberturas e planejar o fluxo financeiro de forma transparente ao longo do contrato.

Ao avaliar a melhor opção para o seu caso, leve em consideração não apenas o valor do prêmio, mas o conjunto de benefícios da apólice: rapidez na aprovação, segurança de cobertura, facilidade de reivindicação e a qualidade do atendimento da seguradora. Uma decisão bem informada reduz custos indiretos e aumenta a tranquilidade de quem vai morar ou investir um imóvel para locação.

Para quem busca a tranquilidade de ter uma apólice alinhada ao seu perfil e às suas necessidades, vale comparar opções com uma corretora de seguros especializada em garantias locatícias. E se você quer entender as possibilidades do seguro fiança com cobertura adequada ao seu caso, faça uma cotação com a GT Seguros.