Erros frequentes na contratação de seguro de condomínio e estratégias para evitá-los
Contratar o seguro de condomínio envolve mais do que escolher o plano mais barato ou o pacote com mais coberturas aparentes. Exige um mapeamento cuidadoso dos riscos do prédio, uma avaliação clara do valor de reconstrução, a compreensão de franquias e carências, além de uma leitura atenta das exclusões. Quando um síndico, administrador ou corretores deixam passar detalhes importantes, as consequências podem aparecer tarde demais: lacunas de proteção, reajustes de prêmio sem retorno evidente ou, em casos extremos, encargos inesperados para cobrir prejuízos que não estavam cobertos. Este artigo aborda os erros mais comuns na contratação de seguro de condomínio e propõe estratégias práticas para evitá-los, com base em boas práticas de mercado, na orientação de corretores e na experiência de gestão de imóveis. O objetivo é tornar o processo de obtenção de cobertura mais objetivo, previsível e alinhado à realidade do seu edifício.
1. Principais armadilhas na hora de contratar
Um dos maiores problemas é não alinhar a apólice às necessidades reais do condomínio. Em muitos casos, síndicos e administradores acabam partindo de uma percepção genérica de “seguro para prédio” e não analisam, com cuidado, as particularidades do imóvel, como layout de áreas comuns, número de unidades, meios de acesso, perfil de visitas e histórico de seguros. Abaixo estão as armadilhas mais comuns que costumam aparecer na prática, com exemplos de como evitá-las:
- Subestimar o valor necessário de cobertura para áreas comuns e unidades privativas, o que pode exigir ressarcimento parcial ou total de danos não cobertos pela apólice.
- Negligenciar a cobertura de responsabilidade civil (RC) para danos a terceiros e visitantes; sem RC, o condomínio pode ter que arcar com indenizações significativas em caso de acidentes nas áreas comuns.
- Desconsiderar exclusões comuns, como danos decorrentes de desgaste natural, obras sem autorização, falhas de manutenção ou danos estéticos que não afetam a estrutura.
- Achar que basta contratar uma apólice genérica sem adaptar as coberturas às especificidades do prédio, como elevadores, piscinas, área de lazer, baracões, galpões de uso comum, ou restrições de uso em obras temporárias.
2. Entenda o valor de reconstrução e substituição
Um aspecto fundamental, muitas vezes mal interpretado, é a diferença entre o valor de reconstrução (ou de reposição) e o valor do conteúdo. O valor de reconstrução refere-se ao custo necessário para reconstruir o prédio após um dano estrutural, incluindo áreas comuns, fachadas, estruturas de apoio, sistema elétrico e hidráulico, bem como a infraestrutura da cobertura. Já o valor de reposição pode se referir ao custo de repor bens materiais, como mobiliário de áreas comuns, equipamentos de lazer, brinquedoteca e itens de uso compartilhado. Confundir esses valores pode levar a uma subcláusula de cobertura que parece adequada, mas não cobre os custos reais de reconstrução, deixando o condomínio endividado para suportar a diferença.
Para evitar esse equívoco, siga estas práticas:
• Solicite um orçamento de reconstrução com um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e peça que a administradora confirme o valor de referência utilizado pela seguradora. É comum que o valor de reconstrução seja diferente do valor de mercado do imóvel.
• Verifique, na apólice, os limites por evento e por incêndio, bem como o teto total disponível para a soma de danos que podem ocorrer em uma mesma ocorrência.
• Atualize o valor de reconstrução sempre que houver obras relevantes, ampliações, substituição de materiais ou melhorias que alterem o valor total da edificação.
Para facilitar a visualização, segue uma tabela prática com componentes típicos que entram na avaliação do valor de reconstrução e do conteúdo. A ideia é oferecer um norte para discutir com a administradora e com a corretora na hora de fechar a apólice.
| Componente | O que costuma cobrir | Notas para avaliação |
|---|---|---|
| Estrutura do edifício | Dachas, paredes, fundações, estruturas de apoio | Define o custo de reconstrução em caso de sinistro total |
| Áreas comuns | Hall de entrada, elevadores, piscinas, salões de festas, áreas de lazer | Avaliar limites por área e por evento; alguns itens podem exigir coberturas separadas |
| Instalações técnicas | Sistema elétrico, hidráulário, mecânico, bombeamento de água | Custos elevados em projetos de recuperação; peça revisão periódica |
| Conteúdo (mobília de áreas comuns) | Itens de uso comum como móveis, equipamentos de ginástica, itens de lazer | Verificar se há cobertura específica para roubo/furto de áreas comuns |
3. Franquia, carência e limites: como escolher
Nenhuma apólice de seguro funciona como um universo sem regras: há franquias, carências e limites que afetam o custo do prêmio e a proteção efetiva. Entender esses itens ajuda a evitar surpresas quando ocorrer um sinistro. O que precisa ficar claro é que cada condomínio pode ter uma combinação ideal diferente, dependendo do orçamento disponível, da quantidade de áreas comuns, da circulação de pessoas e das obras que já foram realizadas ou estão em andamento. Em termos práticos:
1) Franquia: escolher entre uma franquia baixa ou alta impacta diretamente no prêmio. Franquias menores costumam aumentar o custo mensal, mas reduzem o desembolso em caso de sinistro. Franquias maiores reduzem o prêmio, porém elevam o desembolso no momento de um eventual dano.
2) Carência: alguns danos podem ter um período inicial sem cobertura, como danos decorrentes de determinadas causas logo após a contratação. Verifique se há carência para eventos relevantes, principalmente para obras ou reformas recentes.
Limites na prática: verificação essencial
3) Limites: evitar lacunas
Tetos de indenização definem o pagamento máximo por item, área e dano. Confirme que o total anual cobre reposição das áreas comuns.
- Teto por área: academia, salão, lazer;
- Teto por dano: incêndio, alagamento, roubo;
- Verifique a soma para evitar surpresas.
GT Seguros pode ajudar.
