Pode Receber Aluguel Pelo Mei?

Pode Receber Aluguel Pelo Mei? Regras, Limites e o Caminho Correto para Renda de Imóveis

A dúvida sobre se é possível, dentro do MEI, receber salários ou rendimentos de aluguel é comum entre quem está buscando formalizar atividades ou complementar a renda. O Microempreendedor Individual foi criado para simplificar a vida de quem tem negócios simples, com faturamento dentro de limites específicos e atividades previamente permitidas. Quando o assunto é aluguel de imóveis, a conversa ganha contornos particulares: envolve natureza da renda, forma de tributação, emissão de documentos e a possível necessidade de abrir outra forma jurídica. Neste artigo, vamos esclarecer como essa prática funciona na prática, quais são as limitações do MEI e quais caminhos podem fazer sentido para quem quer regularizar a locação de imóveis ou atividades relacionadas a imóveis.

O que é o MEI e quais atividades ele pode abranger

O MEI é um regime simplificado de tributação e formalização para quem trabalha por conta própria com um faturamento limitado ao teto anual e atuando em atividades permitidas pelo regime. Em linhas gerais, o MEI pode atuar em três frentes: comércio (venda de mercadorias), indústria (produção artesanal) e prestação de serviços. O objetivo é oferecer uma porta de entrada para quem está começando a empreender, com custos baixos, emissão de nota fiscal (quando aplicável) e menor burocracia.

É importante ficar atento aos códigos de atividade permitidos e às regras específicas de cada município e estado. Algumas atividades ligadas a imóveis, locação e gestão de aluguéis aparecem na lista de atividades com permissões especiais, mas a prática comum é que rendas oriundas de aluguel não se enquadram automaticamente como uma atividade típica do MEI. Ou seja, o aluguel pode exigir uma forma jurídica diferente ou, pelo menos, o enquadramento da atividade de forma mais ampla dentro de uma empresa que tenha a locação de imóveis como objeto social.

A leitura correta é: o MEI é adequado para quem presta serviços, vende produtos ou atua em locação de bens móveis ou imóveis apenas quando essa locação está enquadrada, de fato, como atividade permitida no regime. Na prática, muitos profissionais que desejam receber aluguel para fins de investimento acabam por manter a renda como pessoa física, ou buscam outras estruturas empresariais se quiserem explorar atividade de locação de imóveis de forma regular e profissional.

É fundamental compreender que o simples recebimento de aluguel não transforma automaticamente a renda em uma atividade MEI. Se a locação for parte de um negócio mais amplo (por exemplo, uma empresa que administra imóveis, oferece serviços de administração ou presta corretagem imobiliária), aí a conversa muda: o enquadramento dependerá da atividade econômica declarada e do regime tributário escolhido.

Alguns leitores perguntam se é possível registrar a locação como “Locação de imóveis próprios” dentro do MEI. A resposta prática costuma depender da forma como o serviço é prestado, das notas fiscais emitidas e do enquadramento de atividades permitido pelo município. Em várias situações, a locação de imóveis é tratada de forma mais adequada como renda de pessoa física ou como atividade empresarial distinta, em regime diferente do MEI. Por isso, a orientação de um contador é sempre recomendada para assegurar conformidade com a legislação vigente.

Para deixar claro o ponto-chave desta discussão, considere este trecho: aluguel não se enquadra, na prática, como atividade típica do MEI; a renda de aluguel costuma exigir outra estrutura jurídica ou, no mínimo, uma abordagem distinta dentro do MEI, dependendo da forma de operação.

O aluguel como renda: por que não se encaixa com o MEI em muitos casos

A locação de imóveis envolve a transferência de uso de um bem imobiliário em troca de uma contrapartida financeira. Em termos legais e contábeis, isso costuma ser entendido como renda de pessoa física ou atividade empresarial com objeto social específico. O MEI, por sua natureza, foi desenhado para permitir atividades com baixa complexidade administrativa, com o enquadramento de atividades que figuram na lista oficial de atividades permitidas. Quando alguém recebe aluguel de imóveis, principalmente imóveis alguilados para terceiros, a operação não é, de forma direta, uma atividade de comércio, indústria ou serviços que possa ser classificada de forma simples como atividade MEI.

Além disso, o MEI tem teto de faturamento anual para não perder o enquadramento — um fator que pode se tornar limitante quando a renda de aluguel cresce, especialmente se houver outras fontes de receita dentro do mesmo CNPJ. Mesmo nos casos em que a locação de imóveis possa aparecer como código de atividade permitido para o MEI, o reality é que a maior parte das locações é tratada como renda de pessoa física para fins de imposto de renda, e, para aluguel com fins empresariais, costuma-se buscar outra estrutura — seja pela necessidade de emissão de documentos específicos, pela tributação, pela responsabilidade jurídica e pela organização contábil necessária para uma atividade imobiliária profissional.

Portanto, a resposta à pergunta principal não é simplesmente “sim” ou “não”. Em muitos cenários práticos, o aluguel não é uma atividade compatível com o regime MEI, e os profissionais acabam adotando uma dessas abordagens: manter a renda como pessoa física, transformar o negócio em outra forma jurídica com objeto social voltado à locação e administração de imóveis, ou manter o aluguel na pessoa física e utilizar o MEI apenas para atividades paralelas que se encaixem nas regras do regime. Cada escolha tem impactos sobre tributação, obrigações acessórias, emissão de notas, responsabilidade do empresário e planejamento financeiro.

Um ponto a se considerar com atenção é a necessidade de cumprir a legislação de notas fiscais. Em alguns regimes, locadores podem emitir notas fiscais para locação, especialmente quando o locatário é pessoa jurídica ou quando há serviços agregados (administração, consultoria, gestão de imóveis). Em outros cenários, a locação para pessoa física pode ocorrer com recibos simples, sem emissão de NF-e, o que, por si, já indica a necessidade de uma estrutura contábil mais adequada para ter controle financeiro, conciliar entradas e saídas, além de facilitar a declaração de rendimentos no IR.

Como tratar o aluguel na prática: pessoa física vs outras formas de empresa

Para quem recebe aluguel apenas como renda de pessoa física, a prática comum é declarar esse rendimento na ficha de rendimentos de aluguel da Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF). Nesses casos, não há obrigatoriedade de abrir uma empresa apenas para receber aluguel, desde que a atividade central não seja a de exploração de imóveis de forma empresarial, com operações que excedam a simples locação de imóveis próprios. Em geral, a tributação segue as regras do imposto de renda pessoa física, com as faixas de tributação progressivas e a obrigação de declarar o recebimento mensal ou anual, conforme o formato utilizado pelo contribuinte.

Quando há intenção de operacionalizar imóveis de forma mais estruturada — por exemplo, administrar um portfólio de imóveis, oferecer serviços de administração, manutenção, locação coordenada, ou atuar como corretor de imóveis com carteira de clientes — surge a necessidade de uma forma jurídica que suporte essa atividade. Entre as opções, destacam-se:

• Open a empresa individual com objeto social voltado para locação e administração de imóveis;
• Transformar a atividade em uma empresa de responsabilidade limitada (LTDA) ou outro tipo societário, com atividades específicas como: locação de imóveis, administração de imóveis, consultoria imobiliária e corretagem;
• Considerar regimes de tributação que melhor atendam ao crescimento da carteira de imóveis e à complexidade das operações (Simples Nacional, Lucro Presumido, etc.), sempre com orientação de um contador.

Ao pensar em formalizar essa trajetória, a orientação profissional torna-se essencial. Um contador poderá ajudar a definir: o melhor enquadramento jurídico, a leitura correta da lista de atividades permitidas para cada regime, as implicações tributárias, as obrigações acessórias e a gestão contábil necessária para manter a conformidade com o fisco, além de indicar como emitir notas fiscais adequadamente conforme o tipo de locação (para pessoa física ou jurídica) e o tipo de serviço oferecido.

Além das opções acima, também é válido considerar a possibilidade de oferecer serviços correlatos ao imobiliário, como administração de imóveis, assessoria para locação, gestão de contratos, ou consultoria de aluguel. Nesse caso, a atividade pode estar mais alinhada a uma empresa com CNPJ e um objeto social que englobe as atividades imobiliárias, o que facilita a organização contábil, a emissão de notas para locações com serviços agregados e a adequação a normas de compliance. Em suma, se o objetivo é transformar a renda de aluguéis em uma operação empresarial regular, o caminho geralmente passa pela criação de uma empresa com objeto social adequado e orientação fiscal precisa.

Para facilitar a visualização, veja abaixo um quadro rápido com as diferenças entre as abordagens mais comuns envolvendo aluguel e MEI:

Observação: o quadro acima é um resumo para facilitar a compreensão. A decisão sobre qual caminho seguir deve depender de uma avaliação individual com um contador, considerando o tamanho do portfólio, as necessidades de gestão, a tributação aplicável e as metas de negócios.

Opções para quem quer profissionalizar imóveis e serviços relacionados

Se o objetivo é transformar o aluguel em uma atividade empresarial profissional, existem caminhos que costumam fazer mais sentido do que manter tudo apenas como aluguel pessoal. Algumas opções comuns incluem:

• Criação de uma empresa com objeto social voltado para locação de imóveis, administração de imóveis e serviços imobiliários, com atuação potencialmente em locações para clientes pessoa jurídica e física;
• Atuação como corretor de imóveis (quando habilitado pela profissão) em empresa que possa emitir notas fiscais pelo serviço de intermediação e consultoria imobiliária;
• Contrato de gestão de imóveis, onde a empresa administra o portfólio do proprietário e presta serviços de administração, cobrança de aluguel, manutenção, entre outros;
• Planejamento de compliance e governança imobiliária para evitar conflitos com o fisco, com registro adequado de contratos, recibos, despesas dedutíveis e demonstrações contábeis;

Todos esses caminhos exigem planejamento, assessoria contábil e, muitas vezes, a escolha entre regimes como Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, bem como a definição do tipo societário mais adequado (ME, LTDA, EIRELI, etc.). A decisão deve levar em conta o tamanho do empreendimento, a perspectiva de crescimento, a necessidade de emissão de notas fiscais para clientes e o nível de controle financeiro desejado. Em qualquer caso, o apoio de um profissional contábil é indispensável para evitar erros que possam gerar tributação indevida, custos desnecessários ou questões de compliance.

Além da parte tributária e contábil, vale considerar a proteção de ativos, seguro e planejamento de riscos. Proteger imóveis, contratos, recebíveis e operações de locação com soluções