Seguro de Condomínio e convenção condominial: o que deve constar sobre seguros?

Aspectos essenciais que a convenção condominial deve abordar sobre seguros

A convenção condominial funciona como a espinha dorsal da gestão de um condomínio, definindo regras de convivência, orçamento e responsabilidades. No conjunto dessas responsabilidades, o tema seguro é crucial para proteger o patrimônio comum, garantir continuidade de serviços e reduzir impactos financeiros de eventos adversos. Este texto apresenta, de forma prática e objetiva, o que deve constar sobre seguros na convenção condominial e em que pontos as apólices devem ser alinhadas com as necessidades do edifício e das unidades autônomas.

1) Por que o seguro é um item obrigatório na convenção e na gestão do condomínio

Ao longo da vida de qualquer condomínio, riscos são inevitáveis: incêndios, quedas de raio, alagamentos, vandalismo, falhas elétricas, entre outros. Sem uma base contratual clara, o condomínio pode ficar exposto a prejuízos relevantes, com decisões tomadas de forma improvisada, o que pode levar a disputas entre condôminos e a custos elevados. A convenção condominial, ao prever as responsabilidades sobre seguros, estabelece critérios de contratação, cobertura, apólices, valores segurados e governança da gestão de riscos. Além disso, a própria prática de contratação de seguros pode exigir decisões unificadas para evitar sobreposições, lacunas de cobertura e custos desnecessários. O resultado é uma proteção mais estável, com fluxo de aprovação definido, prazos de renovação e responsabilidades claras para síndico, conselho fiscal e administradora.

2) Tipos de seguro que devem compor a proteção do condomínio

Embora a terminologia possa variar de acordo com a seguradora, existem categorias de cobertura que, de maneira geral, devem constar ou ser claramente previstas na convenção e nas apólices do condomínio. Abaixo, agrupamos as coberturas mais relevantes e por que são importantes:

• Seguro do edifício (ou seguro contra danos ao patrimônio comum): cobre danos estruturais e de áreas comuns em decorrência de incêndio, vendaval, raio, explosões, desmoronamento parcial, inundação e eventos análogos. Essa apólice costuma prever a reconstrução ou reconstituição do imóvel, bem como reparos nas áreas comuns, sem onerar o condomínio de forma desproporcional.
• Seguro de conteúdos e bens comuns: abrange os bens móveis e instalados nas áreas comuns (porteiro, geradores, elevadores, sistemas de iluminação, mobiliário de áreas de uso comum, sistemas de climatização de áreas técnicas, entre outros).
• Seguro de responsabilidade civil do condomínio (RC Condominial): indeniza danos causados a terceiros em razão de atividades, serviços ou falhas do condomínio, incluindo danos a moradores, visitantes e prestadores de serviço em áreas comuns. Também pode contemplar danos a imóveis de terceiros resultantes de omissões ou falhas de manutenção.
• Seguro de responsabilidade civil de empregados e prestadores: quando houver empregados ou contratados que atuem nas áreas comuns, pode ser exigido um seguro de acidentes de trabalho ou responsabilidade civil específica para cobrir danos a terceiros durante a execução de serviços.
• Seguro de obras (ou reforma) nas áreas comuns: cobre intervenções em áreas comuns, reformas ou ampliações que envolvam risco de danos ao prédio ou a terceiros durante as obras, inclusive em situações de atraso na entrega de obras realizadas pela administração ou por terceiros.
• Seguro de interrupção de negócios (opcional, em alguns casos): indeniza parte de perdas financeiras decorrentes da paralisação das áreas comuns que afetam a operação do condomínio, como indisponibilidade de elevadores, sistema de automação predial, ou serviços essenciais por um período específico.
• Seguro de danos elétricos: cobre danos causados por falha elétrica que atinjam instalações elétricas ou equipamentos essenciais das áreas comuns, quando não cobiertos por seguro específico do prédio.
• Seguro de incêndio e riscos elétricos com extensão de cobertura: algumas apólices oferecem extensões para cobrir danos prediais decorrentes de curto-circuito, explosões acidentais ou falhas críticas em sistemas elétricos.

Observação importante: as coberturas devem ser escolhidas com base no perfil do condomínio (número de unidades, valor de reconstrução, idade do prédio, tipo de equipamento instalado, presença de áreas comuns complexas como piscina, salão de festas, brinquedoteca, etc.). A convenção deve estabelecer as diretrizes para a escolha de coberturas, bem como a obrigatoriedade de manutenção dessas apólices para evitar lacunas de proteção.

3) Valores segurados, vigência e atualização das apólices

Um dos pontos sensíveis na gestão de seguros condominiais é a definição adequada do valor segurado. Existem dois parâmetros centrais a considerar:

• Valor de reconstrução do edifício: refere-se ao custo estimado para reconstruir o prédio a partir da ocupação atual, levando em conta materiais, mão de obra, afastamentos temporários e normas técnicas. O valor não é o preço de venda ou o valor de mercado, mas sim o custo de reconstrução. A convenção deve prever a obrigatoriedade de revisão periódica desse valor, com intervalos que atinjam, por exemplo, 1 a 2 anos, especialmente em edificações com projectos de reforço estrutural, transformações de layout ou obras de retrofit.
• Valor de conteúdo e bens comuns: cobre o conjunto de bens móveis, equipamentos e instalações úteis ao funcionamento do condomínio. Este valor deve ser revisto conforme aquisição de novos itens, substituição de equipamentos obsoletos ou atualização tecnológica.

A vigência das apólices, as datas de renovação e as condições de reajuste devem estar expressas na convenção. Além disso, a convenção pode prever que as alterações de valor segurado ocorram somente mediante aprovação em assembleia, com comunicação prévia aos condôminos e sem ferir a legislação vigente. A atualização de valores deve considerar inflação, reparos necessários e reajustes de mercado, para evitar subseguro (quando o valor segurado é insuficiente para cobrir a reconstrução) ou superseguro (quando o valor é superior à necessidade real).

4) Coberturas indispensáveis vs. coberturas adicionais

Para estabelecer o que é indispensável, a convenção deve, em conjunto com a gestão, definir uma linha base de coberturas que minimize riscos imediatos aos espaços comuns e às pessoas que circulam pelas áreas do condomínio. Em geral, as coberturas consideradas indispensáveis incluem: incêndio, vendaval, explosões, danos elétricos causados por eventos cobertos, danos a conteúdos de áreas comuns, responsabilidade civil do condomínio e, dependendo da situação, obras de restauração após sinistro. Coberturas adicionais podem incluir extinções de incêndio em áreas técnicas sensíveis, interrupção de negócios, roubo/furto de bens comuns, danos estéticos ao prédio e danos elétricos com extensão para falhas de sistemas tecnológicos de gestão predial.

É fundamental que a convenção especifique quais coberturas são obrigatórias e quais são opcionais, bem como a forma de indicação de corretores, seguradoras e a hipótese de contratação de apólices agregadas ou separadas. Além disso, deve esclarecer se as apólices incluem assistência 24h para emergências, como vistorias técnicas, apoio jurídico em casos de disputa envolvendo seguros e suporte para comunicação com moradores em situações de sinistro.

5) Exclusões comuns e limites de cobertura

Todo contrato de seguro traz exclusões e limites que refletem a política da seguradora. A convenção deve orientar sobre as exclusões que o condomínio considera inaceitáveis ou pouco aceitáveis em função de sua realidade. Exemplos de exclusões comuns que merecem atenção:

• Exclusões gerais de determinados riscos não previstas pela apólice básica (por exemplo, certos riscos de enchentes em áreas de difícil ocupação) que exigem extensão de cobertura.
• Limites de indenização por item ou por evento que não condigam com o valor de reconstrução ou o valor de conteúdo. É comum que haja limites específicos para elevadores, sistemas de climatização, geradores, ou obras de reforma em áreas comuns.
• Períodos de carência – períodos após a contratação ou renovação em que determinados eventos não geram indenização integral.
• Franquias (dedutíveis) que, se muito altas, podem impedir uma resposta eficiente na prática de sinistro, especialmente em eventos repetidos.
• Exclusões de danos em áreas internas de unidades autônomas ou ligados à responsabilidade de moradores, a menos que haja extensão específica para RC condominial envolvendo tais áreas.

Para uma gestão eficaz, a convenção deve exigir que a apólice condominial apresente, de modo claro, as exclusões vigentes, os limites de cobertura por item, o valor segurado total, as franquias aplicáveis e as cláusulas de reajuste. Também é útil dispor de um anexo com um quadro resumindo cada apólice, a função de cada cobertura e as condições de acionamento em caso de sinistro.

6) Processo de contratação, gestão e atualização das apólices

O processo de contratação de seguros em condomínio envolve etapas de planejamento, aprovação em assembleia e fiscalização contínua. A convenção pode prever:

• Definição de canal de contratação: se a administradora, o síndico ou um comitê específico ficará responsável pela cotação, negociação, acompanhamento técnico e renovação das apólices.
• Critérios de seleção de seguradora: solidez financeira, histórico de atendimento, capacidade de resposta a sinistros, experiência com condomínios e políticas de garantia de serviços emergenciais.
• Periodicidade de revisões de valor segurado: ao menos anual ou em função de mudanças relevantes no prédio (leituras de projetos estruturais, ampliações, reformas).
• Procedimentos de notificação de sinistros: prazos, documentos requeridos, fluxo de comunicação com moradores e com a seguradora, bem como a designação de peritos independentes quando necessário.
• Gestão de sinistros: quem coordena, quais responsabilidades cabem aos condôminos e ao síndico, prazos de resposta da seguradora e formas de prestação de contas aos condôminos.

É recomendável que a convenção oriente também sobre a necessidade de auditoria interna ou externa periódica das apólices, para confirmar se a cobertura está compatível com o nível de risco e com as situações reais de uso do edifício. A transparência nesse processo evita surpresas, dissidências entre condôminos e custos adicionais com ajustes emergenciais após ocorrências.

7) Sinistros: fluxo, responsabilidades e prazos

O fluxo de sinistro não pode ser improvisado. A convenção deve prever etapas simples, mas certeiras, tais como:

• Notificação imediata do sinistro à seguradora e à administradora, com relato detalhado do ocorrido, fotos, documentos de propriedade afetada e estimativas de prejuízo.
• Nomeação de um perito independente ou aceito pela seguradora para avaliar o dano, com prazo definido para apresentação de laudos e orçamentos de restauração.
• Comunicação aos condôminos sobre o início das obras, prazos de interrupção de serviços e previsões de impactos para a vida no condomínio (ruídos, restrições de acesso, alterações na circulação).
• Procedimentos para liberação de recursos pela seguradora, incluindo a necessidade de aprovação em assembleia para grandes reparos ou para que o condomínio tenha liquidez suficiente durante o período de obras.
• Gestão de objeções ou disputas com a seguradora sobre negativa de indenização, com direito a recursos administrativos ou jurídicos conforme previsto na convenção.

Casos comuns a serem previstos incluem danos em áreas comuns causados por eventos climáticos, infiltrações que se estendem para áreas comuns e privadas, danos a sistemas críticos (elevadores, bombas de água, geradores) e situações de responsabilidade civil envolvendo terceiros em áreas de convívio social do condomínio.

8) Cláusulas da convenção que tratam de seguros

A convenção pode prever cláusulas específicas que assegurem o alinhamento entre gestão, moradores e seguradoras, por exemplo:

• Obrigatoriedade de manter as apólices de seguro vigentes com cobertura mínima definida pela assembleia, com possibilidade de atualização anual.
• Definição clara de responsabilidades em caso de sinistro entre condôminos e o condomínio, incluindo regras para reparação de danos em unidades autônomas em decorrência de eventos que atingem áreas comuns.
• Procedimentos para reposição ou substituição de bens comuns em caso de perda total, descrevendo o papel da seguradora, da administradora e do síndico.
• Política de precificação: se os custos com seguro podem ser repassados integralmente ou em parte aos condôminos, com base em rateio por fração ideal ou por uso das áreas comuns.
• Procedimentos para atualização de valores segurados conforme mudança de área comum, aquisição de novos equipamentos ou reforma completa do edifício.

É aconselhável que a convenção especifique como a gestão comunicará mudanças relevantes às apólices aos condôminos, incluindo impactos no orçamento comum e no rateio das custas condominiais. A clareza nesses pontos evita desentendimentos financeiros quando ocorrerem sinistros.

9) Boas práticas para prevenção de riscos e redução de custos com seguro

Prevenir é, muitas vezes, tão eficaz quanto indenizar. Além de contratar as coberturas adequadas, o condomínio pode adotar medidas que reduzem a frequência e o valor de sinistros, bem como o custo de seguros. Abaixo, algumas práticas recomendadas:

• Plano de manutenção preventiva: crie um cronograma de inspeções periódicas para estruturas, instalações elétricas, encanamentos, elevadores e sistemas de incêndio. Manutenções preventivas reduzem o risco de danos graves e valorizam o ativo do edifício.
• Gestão de riscos de áreas comuns: estabeleça regras claras sobre uso de áreas como salão de festas, piscina, playground e garagem. A implementação de normas de segurança, controle de acesso e sinalização adequada ajuda a evitar incidentes.
• Treinamento e conscientização: promova campanhas de conscientização com condôminos e funcionários sobre prevenção de incêndios, uso correto de equipamentos e vias de saída em caso de emergência.
• Boas práticas de obras: quando houver obras em áreas comuns, garanta planos de contenção de riscos, avaliação de impacto na estrutura e seguro específico para obras, com anuência da assembleia e acompanhamento técnico.
• Auditoria de apólices: realize revisões periódicas das coberturas, limites, franquias e vigência, com o objetivo de adequar as apólices à realidade do condomínio e evitar sub ou superseguro.
• Transparência e governança: mantenha registros claros de todas as apólices, renovações, comunicados de sinistro e investimentos com seguros disponíveis para consulta dos condôminos em assembleia.

Adotar uma cultura de gestão de riscos ajuda não apenas a reduzir a frequência de sinistros, mas também a manter uma relação mais equilibrada entre as necessidades de proteção do patrimônio comum e o orçamento disponível, evitando surpresas desagradáveis no caixa do condomínio. A convenção condominial serve como guia para que essas práticas se tornem rotina institucional, e não exceção a cada gestão.

10) Um retrato prático: como aplicar na prática a relação entre convenção e seguros

Para tornar a teoria útil, apresentamos uma abordagem prática de aplicação da norma de seguros na vida do condomínio:

• Elabore um anexo à convenção com a lista atualizada de apólices necessárias, com os respectivos valores segurados, limites por item, franquias e vigência. Este anexo deve ser revisado anualmente ou sempre que houver alteração significativa na construção, em equipamentos ou na legislação aplicável.
• Defina responsabilidades claras por função (síndico, administrador, conselho fiscal e comitês), com prazos para envio de cota-parte de custos, confirmação de renovação e comunicação de sinistros.
• Estabeleça um processo de cotação anual ou bienal com pelo menos três opções de seguradora, para avaliar custo-benefício, qualidade de atendimento, rede de assistência e condições específicas para condomínios.
• Crie um protocolo de sinistro simples e objetivo, com fluxos de comunicação, documentos necessários, prazos de atendimento e critérios de aprovação de reparos urgentes, mantendo a transparência para todos os condôminos.
• Inclua na convenção a obrigatoriedade de manter as coberturas de seguros atualizadas, com cláusulas de reajuste automático ou mediante assembleia para evitar ruídos administrativos.

Essa prática facilita a gestão, evita lacunas de cobertura e reduz o custo total de proteção. Além disso, facilita a resolução de disputas entre condôminos quando o assunto envolve o financiamento de reparos ou a responsabilização por danos. A adoção de uma estrutura de governança afinada com o seguro evita decisões de crise em momentos de sinistro e ajuda a manter a serenidade necessária para lidar com emergências.

11) Considerações finais sobre o alinhamento entre seguro, convenção e administração

Seguros não são apenas um gasto fixo; são um instrumento de proteção do patrimônio, de continuidade operacional e de tranquilidade para condôminos. O alinhamento entre a convenção condominial, as apólices de seguro e a gestão administrativa exige planejamento, diálogo e atualização constante frente às mudanças do prédio, da legislação e do mercado de seguros. Ao estruturar a cobertura, o condomínio não apenas cumpre uma função de proteção, mas também cria condições para uma convivência segura, estável e previsível para todos os moradores.

Para uma avaliação personalizada da situação do seu condomínio, com foco em coberturas, valores e estratégias de gestão de seguros, conte com a experiência de profissionais especializados no tema. Uma avaliação dirigida pode orientar a definição de coberturas, a atualização de valores segurados e o planejamento de ações preventivas que reduzem riscos de sinistro e tornam as apólices mais eficientes.

Se você estiver buscando orientação prática para alinhar as coberturas de seguro com a convenção condominial e com as necessidades reais do seu edifício, a GT Seguros oferece soluções personalizadas para condomínios. Uma consulta com a GT Seguros pode facilitar a escolha de coberturas adequadas, a definição de limites e a organização de um plano de prevenção de riscos que traga tranquilidade em todas as épocas do ano.